한 권으로 끝내는 실전 경매_부동삶 | 21.10.18~

한 권으로 끝내는 실전 경매 - YES24

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# 21.10.18 (월)

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내 인생을 바꾼 것은 바로 '부동산 경매 공부'다. 명품을 백화점이 아닌 공장에서 구매한다면, 저렴한 가격으로 제품을 얻을 수 있다. 제품을 거래하는 장소와 가격에 차이가 있을 뿐 품질은 같다. 구입가가 저렴했기에 중고로 팔더라도 이득을 볼 확률이 높다. 이처럼 부동산을 공장 가격으로 구입하는 것이 바로 경매의 개념이다. 

 

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# 21.10.25 (월)

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대출 신청 > 대출 승인 > 근저당권 설정 > 이자 미납 > 대출 연체 > 경매 신청 > 낙찰 > 낙찰자 대금 납부 > 배당 > 점유자 명도 > 인테리어 > 수익실현

 

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쉽게 말하자면 돈을 빌려주고 담보를 잡는데, 빌려준 돈이 회수되지 않을 때 담보를 이용해 경매를 진행하는 것이다. 실제 경매에 나오는 물건의 70%가 근저당에 의해 실행된다. 누군가 낙찰을 받고 대금을 납부하면 그것으로 채권을 충당하는 것이다. 이 과정을 '겸매'라고 한다. 우리는 투자자 관점에서 입찰을 통해 해당 부동산을 취득하면 된다. 이것이 경매의 시작과 끝이다. 

 

근저당이란 은행에서 누군가에게 돈을 빌려줄 때, 채무자의 재산을 담보로 잡아두는 것을 말한다. 근저당은 '경매 신청'과 '우선 변제'라는 두 가지 권리를 가진다. 돈이 회수되지 않을 때 부동산을 처분하고 매각된 금액을 후순위권리자보다 먼저 받아 가는 것이다. 

 

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저당권은 확정된 금액만을 담보로 잡는다. 이와 상대적으로 근저당권은 미래에 증감 변동할 수 있는 불특정 채무에 대해 책임을 지는 것이다. 예를 들어, 저당권은 4억 원을 빌려주고 4억 원만큼 담보를 잡는다면, 근저당은 채권최고액으로 4억 8,000만 원을 설정한다. ... 저당권과 다르게 채권최고액 범위 내에서 대출을 상환하고 다시 받을 수 있다. 

 

강제경매란 집행권원을 가지고 채무자의 일발재산에 대해 경매 신청하는 것을 말한다.... 채권자 A는 자신의 금전을 회수하기 위해 채무자 B를 상대로 하여금 대여금반환청구소송을 제기한다. 소송을 통해 승소할 경우 집행권원을 얻는다. 이후 B소유의 일반재산을 강제 매각한다.

 

임의경매란 담보권을 설정한 채무자의 특정 재산에 대해 경매 신청을 말한다. 예를 들어 A가 B에게 돈을 빌려주면서 B명의의 H주택에 근저당권을 설정하였다. 이후 B가 채무변제를 하지 않을 경우, 채권자 A는 H주택을 경매로 매각하여 채권을 회수하는 것을 말한다. 보통의 금융기관에서 담보대출 시 활용하는 방식이다. 

 

둘의 공통점은 법원에서 부동산을 금전으로 바꾸는 절차를 진행하는 것이다. 채무불이행인 경우에 채무자의 의사와 무관하게 경매가 진행된다. 법원에서는 경매개시결정 기입등기로 경매를 알리고 절차를 진행한다. 이후 낙찰자가 잔금을 납부하면 소유권을 취득하게 된다. 

 

 

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경매를 쇼핑과 직접적으로 연결시키기는 것은 어폐가 있을 수 있지만, 생각을 조금 바꾸면 경매를 보는 시야가 넓어진다. ... 바로 고정관념과 선입견을 버리라는 것이다. 돌이켜보면 용어에 대한 압박감, 경매에 대한 거부감이 가장 큰 원인이었다. 부동산 경매를 낯설고 어려운 대상이 아닌 '쇼핑과 같다.'라는 마인드를 일찍 가졌다면, '시행착오를 덜 겪지 않았을까?'라는 생각이 든다. 

 

생각보다 어렵지 않은 경매

사람들은 필요한 물건을 살 때, 해당 물건을 판매하는 장소에 간다. 과일이나 음식을 살 때 전자제품 가게에 가지 않는다. 고가자산인 부동산은 주로 공인중개사사무소에서 거래된다. 권리와 물건의 하자에 대한 위험을 중개사에게 전가하고픈 심리 때문이다. 모든 거래와 마찬가지로 부동산 계약도 당사자 간의 청약, 승낙이 있어야 성립하며 법률효과가 발생한다. 이때 중개사와 법무사는 계약금, 중도금, 잔금, 관리비 등 정산, 거래신고, 소유권이전등기, 근저당말소 등을 도와준다. 매수자는 편하게 소유권을 취득한다. 

 

- 중개사를 통한 매입 절차 : 청약에 의한 승낙으로 계약 성립

- 경매를 통한 매입 절차 : 잔급 납부 시 소유권 취득

 

 

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이해관계인 절차만 알아도 반은 정복한다.

경매가 어렵다고 느끼는 이유는 절차와 이해관계인 권리관계가 낯설기 때문이다. 대다수의 일반매매는 매도자와 매수자만 있다. 하지만 경매는 채권자, 채무자, 임차인, 입찰자가 있다. 손자병법에는 '지피지기 백전불태'라는 말이 있다. 상대를 알아야 전쟁에서 승리하듯 경매도 이해관계인을 정확히 파악해야만 성공적인 투자를 할 수 있다.