광명/철산 임장

임장 루트

 

• 총 동선: 5.6km (도보 약 1시간 23분 / 자전거 약 20분)
• 임장 주요 경로:
  광명사거리역 → 광명3동 → 철산동 → 하안동 → 광명5동 → 광명사거리 복귀
• 핵심 포인트:
  • 철산역 인근은 재건축 구역 밀집 + 브랜드 신축 입주 다수
  • 광명사거리역 주변은 상권 활발, 광명뉴타운 핵심축
  • 하안동 구간은 아직 개발 단계로, 재건축 추진 속도 차이 존재

 

- 브리핑 할 때의 루트였지만 조합원분이 리드를 해주셔서 코스는 달랐다. 도보는... 3시간 정도 걸린 것 같다. 
- 광명사거리와 철산역은 확실히 분위기 차이가 느껴졌다. 광명사거리는 단대오거리와 비슷한 느낌. 조금은 시간의 깊이가 느껴지는 시장, 활발함. 철산역은 확실히 재개발되어서 깔끔하다고 생각됨.

 

 

광명·철산 재개발/재건축 현황

광명 뉴타운 (1~16R)

• 약 2만5천 가구 규모, 수도권 최대 뉴타운 중 하나
• 철산주공(8~9단지)은 재건축 7,400가구 규모

 

주요 사업장

• 광명자이더샵포레나 (3,585세대)
• 광명센트럴아이파크 (1,957세대)
• 철산자이더헤리티지 (2,045세대, 25년 입주 예정)
• 광명롯데캐슬시그니처 (1,509세대)

 

사업 진척도

• 1R~4R: 입주 완료
• 5R~9R: 착공 및 일반분양 단계
• 10R 이후: 추진 중 or 조합설립 단계

 

광명뉴타운 상권 및 인구 변화

• 광명사거리역 상권
  • 매장수 1,225개로 철산역보다 상권 규모 큼
  • 카페·편의시설 밀집, 유동인구 지속 증가
• 인구 순이동률: +4.47%
  • 영등포·구로·금천·관악 등 서울 서남권에서 대규모 유입
• 13-1, 2구역
  • 통합 가로주택정비사업 (LH참여형)
  • 2027 착공 → 2030 입주 예정

 

 

광명시 생활권 및 시세 구분

 

북부생활권 (광명동·철산동·하안동)

• 재개발 중심지, 공공행정·복지시설 집중
• 평당가: 2,900~4,500만 원대

남부생활권 (소하동 중심)

• KTX광명역·광명역세권 신도시권, 상업 및 교통 중심
• 평당가: 3,500~5,000만 원대

서부생활권 (광명뉴타운, 광명사거리 일대)

• 재정비·주거개선사업 밀집, 광명사거리 중심 상권
• 향후 가치 상승 여력 큼

서울 및 인접 지역과의 비교

• 서울 평균 평당가: 약 6,000~9,000만 원
• 광명 평균 평당가: 약 2,600~5,000만 원
• 평당가 상승률: +5.3% (2025년 기준)
  → 인접 지역 대비 저평가, 특히 서울 서남권(영등포·구로) 인구 순유입률 22% 이상

광명은 서울 서부권 인구 흡수지
→ 마포·영등포·양천 등 서남권 근로자 주거 이전 수요 집중

 

 

 

가격 동향 및 분양 시세

구역	단지명	전용 84m2 (만원)	예상 프리미엄	입주시기
1구역	광명자이더샵포레나	104,550	약 +4억	2025
2구역	트리오스광명	118,600	약 +5억	2025
5구역	광명푸르지오포레나	123,500	약 +4.5억	2025
12구역	철산자이	157,600	약 +6~7억	2025
11구역	힐스테이트광명	153,100	약 +6억	2025

전용 84㎡ 기준 평균 분양가: 약 1,000~1,500만 원/㎡
➡ 서울 신축 대비 60~70% 수준

 

 

종합 평가

입지 장점

• 7호선·KTX·GTX-C(예정) 등 트리플 교통망
• 서울 접근성 (구로·가산디지털단지까지 차량 10분)
• 뉴타운 내 브랜드 대단지 밀집 → 생활 인프라 안정적 구축

리스크

• 일부 구역(10~16R)은 사업 지연·조합 내 갈등 존재
• 분담금 증가 및 건축비 상승 이슈 지속

투자 관점 요약

구분	광명뉴타운	철산재건축
사업 안정성	높음 (다수 착공·입주완료)	중간 (조합·인가 단계 다양)
향후 프리미엄	안정 상승	탄력적 상승 (리스크 수반)
실거주 편의성	우수 (상권·교통 집중)	중상 (교육·생활권 안정)

 

 

• 광명뉴타운 중심(광명사거리~3R~8R) 은 안정성과 상권이 결합된 실거주+투자 하이브리드 지역으로 추천.
• 철산재건축(8~9단지) 은 대규모 브랜드 타운으로 향후 가치 높지만 초기 진입가와 분담금 리스크 유의 필요.
• 단기투자보다 5~10년 관점의 장기 전략으로 접근 시 서울 서남권 대체 주거지로 성장 가능성이 매우 높음.

 

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순풍 산부인과 있다

구일역까지!

 

임장을 마무리하고 모임분들과 저녁 식사도 함께 했다. 5년전 입주권으로 구매한 조합원분이 계셔서 새로운 방식으로 부동산을 취득하는 방법을 상세하게 알 수 있었다. 입주권과 분양권의 개념도 이해하지 못했는데 어떻게든 설명해주시려고 하는 모임장님에게 감사했다. 내 부족한 머리에 죄송스러울 뿐이다. 고개를 끄덕거리기는 했는데 사실 30%는 이해했으려나 ^.ㅜ

광명에서는 자기부담금 3억~6억으로 매매할 수 있는 부동산이 있다고 하셨다. 구성남도 비슷하긴 한데 여기에서 +5천 정도 추가된다고 하셨다. 조금 구체적으로 알아봐야겠다. 시드가 없어서 계속 변두리로 밀려나고 있었는데, 초기 자본을 적게 할 수 있는 방법이 있다면 알아보지 않을 이유가 없으니.

임장을 할 때는 모임장님과 조합원님의 정보를 주로 듣는 위주였는데, 뒷풀이에서는 서로의 생각을 들을 수 있어서 좋았다. 거의 동쪽에 살고 계셔서 신기하기도 했다. 송파에 입주권을 취득한 것, 다른 분은 잠실이나 송파는 사람이 너무 많아서 강동을 좋아하신다는 것 등. 나는 구성남을 보고 있다고 했지만, 사실 돈만 많다면 위례에 살고 싶다고 했다. 이래저래 부동산 이야기도 나누고, 한 분이 은 약사시도 또다른 분은 화학을 전공하여 건강, 비타민 등에 대한 이야기도 나누었다. 종합비타민 보다는 개별로 먹는 것이 좋다는 것.  A, C, E. 오메가3는 중요하게 먹어야 한다는 것 등. 너무 아무것도 안 챙기고 산 것 같다. 역시 나와는 다른 분들을 마주하면서 몰랐던 사실과 자극을 받는 것이 유익하다.

 

 

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입주권 vs 분양권 이해

구분	입주권	분양권
배정	조합원 우선 배정, 로얄동·호수 多	일반분양자, 잔여 물량 중심
가격	분양권 대비 10~15% 낮음, 단 초기자금 부담 큼	전체 가격은 더 높으나 계약금 10% 분납으로 초기 부담 ↓
리스크	사업 리스크 높음 (인허가·분담금 불확실)	리스크 낮음 (확정 분양가)

📌 투자 포인트:

• 입주권은 초기 리스크 크지만 상승률 높음 (광명뉴타운 조합원 프리미엄 사례 다수)
• 분양권은 안정적 진입 가능, 단 이미 프리미엄 반영

 

 

사업승인인가, 관리처분계획인가 이후에 매입하는 것이 중요하다. 그 전에는 어그러질 수 있다.

 

 

입주권 시나리오

1. 진입 시점

• 사업 단계: 관리처분인가 이후 ~ 일반분양 전 단계
• 진입 가격: 분양권보다 약 10~15% 낮음
• 초기자금: 높음 (조합원 분담금 + 기존 토지 지분 매입 필요)

2. 자금 구조

• 매입가: 8억 (권리가액 + 프리미엄)
• 추가분담금: 약 1.5억 예상
• 총투자금: 약 9.5억
• LTV 적용 제한 → 주담대 어려움 (입주권 담보대출은 사업 진행단계별 조건 달라짐)
• 전세 활용 불가 (기존주택 철거로 실거주 불가)

3. 시세 시나리오

시점	예상 시세	비고
2025년 (현재)	9.5억	관리처분 인가 후 매입
2027년 (착공)	11억	사업 리스크 해소, 프리미엄 반영
2030년 (입주)	14억	신축 프리미엄 반영 (입주 직전 분양가 대비 30~40%)

👉 예상 수익: 약 +4.5억 (5년 보유 기준, 단 세금·이자 제외)

 

4. 리스크

• 분담금 증가 가능성 (자재비, 이자율 상승)
• 조합 내부 갈등·지연 위험
• 매매 제한(전매금지, 실거주 의무 가능성)
• 세금 부담 (입주 시 양도세, 보유세 중첩)

5. 전략 포인트

• 리스크 감수 + 고수익형 투자
• 미래 가치 높은 구역 (예: 광명뉴타운 3R~8R, 철산8·9단지) 중심
• “관리처분 이후, 착공 전” 구간이 매수 타이밍

 

 

분양권 시나리오

1. 진입 시점

• 사업 단계: 일반분양 공고 이후
• 진입 방법: 청약 / 분양권 매수 (입주 전 전매 제한 해제 시점 기준)
• 초기자금: 낮음 (계약금 10% + 중도금 대출) -> 이것 때문!

2. 자금 구조

• 분양가: 10억
• 계약금: 1억
• 중도금 대출: 4억 (40%)
• 잔금: 5억 (입주 시 납부)

→ 초기 현금 부담 약 1억 수준으로 진입 가능 > 이렇게 낮지는 않았는데, 잘못 파악한 것인지 체크 필요
→ DSR 규제 완화 시, 중도금 대출 적극 활용 가능

 

3. 시세 시나리오

시점	예상 시세	비고
2025년 (분양 시점)	10억	최초 분양가
2027년 (준공 직전)	12.5억	인근 시세와 갭 축소
2030년 (입주 후 안정기)	13.5억	실거주 수요 증가로 안정적 상승

👉 예상 수익: 약 +3.5억 (분양가 대비, 레버리지 포함 시 수익률 ↑)

 

4. 리스크

• 청약경쟁률 높음, 당첨 확률 제한
• 전매제한 3~5년 (투자 유동성 낮음)
• 중도금 대출 이자 부담
• 시세 역전 리스크 (입주 시점 시장 하락 시 분양가 이하 거래 가능)

5. 전략 포인트

• 리스크 낮은 안정형 투자
• 전세가율 높은 신축 위주 접근 (철산자이·광명포레나 등)
• 청약·전매제한 고려 시 2~3년 단기 차익보다는 장기보유 중심

 

 

입주권 vs 분양권 요약 비교

구분	입주권 시나리오	분양권 시나리오
초기자금	높음 (8~10억)	낮음 (1~2억)
리스크	높음 (사업 불확실성, 분담금)	낮음 (확정가)
수익성	높음 (3~5억 가능)	중간 (2~3억)
유동성	낮음 (전매·대출 제한)	제한적 (전매제한 기간)
적합 투자자	장기 보유·리스크 감수형	안정형·레버리지 활용형
대표 사례	광명3R, 철산8·9단지	광명포레나, 철산자이, 광명롯데캐슬