이번 달 원데이클래스는 아파트 임장이었다. 관심 있는 성남이 걸리길 바랐는데 영등포가 되어버렸다. 뭐 본질은 같겠거니 하고 신청했다. 이전에도 노량진 아파트 임장을 해본 적이 있는데 그 때는 가격이 저렴했다. 지금은 5배 정도의 가격이라서 얼마나 차이가 있을지 확인해보고 싶은 마음도 있었다. 결론적으로는 차이는 임장 이전에 부동산에 대한 학습 시간이 있다는 것과 실제 임장을 할 때 목소리가 잘 들릴 수 있도록 개인 별로 무전기 같은 기계를 나누어준 부분이다.
스터디 룸에 도착하여 2시간 정도 부동산에 대한 기본 강의를 들었다. 입지의 중요한 요소. 학군, 교통, 환경, ... 뭐 이것저것. 기본적인 내용이라고 생각하긴 하지만 여전히 들어도 어렵긴 했다. 지식으로써는 이해는 되지만 실제 가격이 결정되는 프로세스가 어렵기만 했다. 그래도 내 집 마련을 할 계획이 있고, 내가 살 집이며, 거의 평생의 자금이 필요한 자산을 매매한다면 다양한 기준으로 분석은 필요하다. 내 인생보다 휴가를 더 철저하게 계획하는 것은 아닌지 고민할 필요도 있다. 그리고 어렵다면 더 공부해야 하고.
강의 내용과 직접적인 관련은 아니지만 비슷한 내용으로 정리
입지 분석 기준
- 교통 접근성 : 지하철, 버스 등 다양한 교통수단이 편리하게 연결된 지역
- 상업시설 : 쇼핑몰, 백화점, 업무 시설 등이 잘 갖춰져 있는지 여부. (유흥 및 유해 시설 아님)
- 주거지 특성 : 고급 아파트와 주택, 재개발/재건축이 진행되는 지역인지 확인
- 학군 : 좋은 학교과의 근접성은 자녀를 둔 가구에 큰 영향을 미침
- 미래 개발 가능성 : 교통망 확장, 재개발/재건축 등 향후 발전 가능성이 큰 지역을 평가
영등포구 입지 분석
영등포구는 서울 서남부에 위치하며, 교통과 상업 시설이 발달한 지역으로 주거지와 상업지가 혼합된 지역이다.
- 교통 : 영등포구는 1호선, 5호선, 9호선 등 주요 지하철 노선과 KTX, 경인선, 버스 등 교통망이 발달해 있어 교통 접근성이 뛰어남.
- 상업/업무지구 : 영등포 타임스퀘어, 롯데백화점 등 대형 상업시설과 여의도가 가까운 금융 중심지로 상업적 중심지 역할을 함.
- 주거 환경 : 다양한 주거 유형이 혼합된 지역으로 고급 아파트 단지가 있으며, 재개발 및 재건축이 활발히 진행되고 있어 향후 가치 상승 가능성이 큼
- 교육 : 학군이 양호하고 학원가가 잘 발달해 있어 교육 환경이 좋은 지역
- 미래 개발 가능성 : 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이며, 교통망 확장 및 상업/주거 환경 개선으로 부동산 가치 상승이 예상됨.
부동산 가격 구분
- 1급지 : 교통, 상업시설, 주거 환경, 교육 시설 등 모든 인프라가 잘 갖춰져 있으며 부동산 가격이 가장 높은 지역. (예 : 강남구, 여의도, 삼성동 등)
- 2급지 : 1급지보다는 상대적으로 가격이 낮고, 교통과 상업시설이 좋으며, 재개발 및 재건축이 활발한 지역. 중산층 및 젊은층이 선호하는 지역. (예 : 영등포구, 마포구, 동대문구 등)
- 3급지 : 상대적으로 가격이 낮고 교통이나 상업시설이 부족한 지역. 향후 개발 가능성이 있으며, 재개발이 진행되는 지역이 많음. (예: 구리시, 의정부시, 금천구 등)
재건축 단계
- 조합 설립 및 승인 단계 : 재건축을 추진하려면 주민들의 동의와 조합 설립이 필요함. 이 단계에서 구청의 승인이 이루어지면 이후 단계로 진행 됨.
- 사업 계획 승인 단계 : 사업 계획을 구청에 제출하고 승인을 받는 단계. 이 단계가 완료되면 본격적인 철거 및 준비가 시작됨.
- 조합 설립 및 승인 단계와 사업 계획 승인 단계는 법적으로 필수적이고, 이 단계들이 확실히 이루어지면 이후 재건축 진행이 가능함.
재건축이 의미 있는 단계가 있음. 20년 동안 계획만 반복하는 지역도 있음.
기억에 남는 것은 신안산선이었다. 여의도는 주요 업무 지구 중 하나로 교통 접근성을 판단하는 주요 기준이다. 신풍역의 경우에는 여의도로 바로 갈 수가 없고 버스나 지하철을 갈아타는 불편함이 있기에 다른 지역보다 낮은 접근성으로 저평가가 되었다. 하지만 신안산선이 들어오면 여의도로 바로 갈 수 있게 된다. 신풍역은 모르겠고, 지금 회사가 구로디지털단지여서 여의도로 바로 갈 수 있다면 구디도 접근성이 높아질 것 같다는 생각이 들었다.
기본적인 부동산 학습 및 임장 프로세스에 대해서 설명을 해 준 후 무전기 비슷한 기계를 하나씩 나누어주었다. 20명 정도 사람이 꽤 많아서 잘 들리지 않을 수 있기 때문에 고객 경험을 고려해서 준비하셨다는 생각이 들었다. 그리고 확실히 좋았다. 이전에 노량진 임장할 때는 그저 졸졸 쫓아다니면서 잘 들리지 않는 경우도 많았던 경험이 있어서.
그렇게 본격적인 임장을 나갔다. 오늘은 영하 8도까지 떨어지는 날이었고 너무 추웠다. 손난로 하나에 의지해서 다양한 위치를 탐험해 나갔다. 회사 동료들과 함께 해서 이런저런 이야기를 나누며 임장을 해서 재미 있었던 것 같다. 물론 오늘 돌아본 아파트를 살 돈은 없지만 쓰리베이, 포베이, 지상철로 인한 초등학교 접근성 단절, 초코아, 나홀로 아파트, 상업지구 등을 볼 수 있었던 것 같다.
내 집 마련을 위해 좋은 입지 분석은 너무나 중요하다. 그 중에서도 하나 포기할 수 없는 것이 있다면 뷰인 것 같다. 채광이 좋은지, 바깥 풍경이 쾌적한지. 너무 오밀조밀 모여서 햇빛 하나 들어올 것 같지 않은 단지들도 있었다. 시각적인 요소들은 기분에 꽤 큰 영향을 줄 것이기 때문에 교통 접근성이 조금 떨어지더라도 건물 간의 거리가 다소 보장되어 여유로움이 있는 위치를 고르고 싶다.
임장이 끝나고 문래역 근처에서 동료들과 저녁을 먹으러 왔다. 풍자의 또간집에 나온 곳이라고 하는데 말마따나 아주 맛있었다. 오리 고기도, 감자탕도.
뭔가 굉장이 을씨년스럽게 찍혔지만 근처에 찻집이 있어서 방문했다. 신기하게 차방전을 적으면 주인분이 차를 추천해주는 방식이 있었다. 1층과 2층은 다른 프로세스로 운영된다고 하는데, 일단 차방전에 문제로 무미건조함과 해결 방안으로는 다채로운 감각이라고 적었다. 그렇게 '봉황단총' 이라는 차를 추천 받았다. 20~30초 정도 우려서 먹는데 정확히 어떤 맛이라고 단정하기 어려워서 추천해주셨다고 한다. 그 이상 우리면 쓰다고. 확실히 쓴 맛을 보았다. 혀가 둔감해서 차는 내 스타일은 아니지만 새로운 경험 측면에서 좋았다. 4가지 차를 돌려 마시면서 음미해보기도 했다.
봉황단총(鳳凰單叢)
- 중국 광둥성 차오저우 지역의 봉황산
- 차 종류 : 반발효자, 즉 우롱차
- 단총의 의미 : 단총은 하나의 차나무에서 채엽한 차를 뜻하는데, 이는 일반적으로 씨앗에서 자연적으로 자란 차나무(실생목)에서만 따는 차를 의미함. 즉 인위적인 복제(삽목) 없이 자연적으로 자란 차나무에서 수확한 찻잎을 사용한다는 점이 특징
특징과 맛
- 봉황단총은 개별 나무마다 다른 향과 맛을 지니며, 다양한 아로마를 가지고 있음.
- 밀란향(꿀+난초 향)
- 오향(오리똥 향) : 이름은 독특하지만 실제로는 과일과 꽃향이 풍부한 고급 우롱차. 이름을 이렇게 지은 이유는 불쾌하게 지어서 다른 사람들이 먹지 않게 하고 자기만 먹으려는 의도가 있었다고 함. 사실인지는 모름.
- 계화향 (금목서 향)
점심부터 늦은 저녁까지 새로운 경험을 한 날이었다. 임장도, 음식점도, 스티커 사진도, 차카페도. 좋은 활동을 할 수 있는 동호회가 있음에 감사하다. 다음에는 혼자 야탑역 임장을 해봐야겠다. 괜찮다고 느껴지는 아파트가 있긴 한데 정말 괜찮은지 눈으로 확인해봐야지.
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