대출 시나리오 학습 (중도금대출, LTV 등)

 

 

중도금 대출

• 분양권 단계(입주 전)에 건설사가 지정한 은행을 통해 나오는 대출
• 아파트가 완공되기 전에는 등기부등본상 '담보'가 없이 때문에 LTV 대출(=주담대)는 아직 불가능
• 따라서 중도금 대출은 시공사 신용 + 분양 계약서 담보로 진행됨

 

LTV 대출(주택담보대출)

• 아파트가 준공되어 등기된 이후(입수 시)받을 수 있는 대출
• 등기된 실물 부동산을 담보로 하기 때문에 LTV 규제(40%~80%)가 적용됨
• LTV 대출은 보통 잔금 납부용으로 쓰임

 

두 가지 대충의 연결 구조

• 공사중
  • 중도금 6회 납부 -> 중도금 대출로 충당
  • 보통 이자만 내거나 만기일시 상환
• 입주 시점
  • 준공 후 중도금 대출을 주담대(LTV 대출)로 갈아탐 -> 대환대출 형태
  • 이때 새로운 LTV 대출을 받아서 중도금 대출 + 잔금을 한 번에 정리

 

⚡️ 메모

LTV 한도 안에서만 중도금 대환 + 잔금 납부 가능

• 입주 시점에 받을 수 있는 LTV 주담대 한도가 전체 분양가 기준으로 정해지기 때문에, 중도금 대출 + 잔금 중 일부만 주담대로 커버되고 나머지는 현금으로 직접 상환해야 한다.

 

예시 : 분양가 6억

구분	금액	비고
계약금	0.6억 (10%)	이미 납부 (현금)
중도금	3.6억 (60%)	중도금 대출
잔금	1.8억 (30%)	입주 시 납부

 

 

입주 시점 받을 수 있는 주담대 LTV (25.10 기준으로는 많이 낮아짐)

• ex. 일반 60% > 3억 6천
• ex. 생애최초특별 80% > 4억 8천 

구분	중도금 대출 상환	잔금 납부	현금 필요액	총 대출액
LTV 60% (일반)	3.6억(전환 가능)	1.8억(현금 필요)	약 2.1억	3.6억
LTV 80% (생애최초)	3.6억(전환 가능)	0.6억(현금) + 1.2억(대출)	약 0.9억	4.8억

 

나의 오해
- 중도금 대출과 주담대 LTV가 따로인 줄 알았다.
- 이게 아니라 중도금 대출은 입주 시점에 완납을 해야 하고, 이걸 현금으로 하던가 주담대로 전환해야 한다.

 

 

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산성역헤리스톤 예시

https://fin.land.naver.com/articles/2555906827

산성역헤리스톤 201동

 

🔍 기본 정보

• 분양가: 약 6억 3,560만원
• 프리미엄: 약 3억 2,000만원
• 실거래가(현재 시세): 약 9억 7,141만원 (2025년 9-10월 거래 기준)
• 위치: 경기 성남시 수정구 산성동 — 수도권·규제지역 가능성 있음
• 적용할 규제 기준: 2025년 10월 발표된 대출 규제
  • 일반 차주: 규제지역에서는 LTV 한도가 **40%**까지 강화됨
  • 생애최초 구입자: 규제지역에서도 LTV 70% 유지됨

 

🧮 시나리오 계산

① 일반 LTV 적용자

• 시세 기준: 약 9억7,141만원 → 약 9.7억 원
• 규제지역 일반 차주 LTV 한도: 40%
• 최대 대출 가능액: 9.7억 × 40% ≒ 3억8천만원
• 실제 투자 구조(예시)
  • 계약금 10%: 약 6억 3,560만원 × 10% = 약 6,356만원 (현금)
  • 중도금 60%: 약 3억8,136만원 → 중도금 대출 사용 가능
  • 잔금 30%: 약 1억9천만원 → 입주 시 납부 필요
  • 입주 시 주담대 한도(≈3억8천만원)가 중도금 대출 + 잔금 일부 전환에 사용됨 → 나머지 현금 필요

 

② 생애최초 구입자 적용자

• 같은 시세: 약 9.7억 원
• 생애최초 LTV 한도: 70%
• 최대 대출 가능액: 9.7억 × 70% ≒ 6억7천만원
• 실제 투자 구조(예시)
  • 계약금: 약 6,356만원
  • 중도금: 약 3억8,136만원
  • 잔금: 약 1억9천만원
  • 최대 대출 6억7천만원 내에서 중도금 + 잔금 일부 전환 가능 → 현금 부담이 일반 적용자보다 작음

 

위 시나리오에서 오류
- 프리미엄 반영되지 않음
- 주담대 최대로 6억까지 받을 수 있다고 하는데, 생애최초와 상충되는 부분 없을지? 무엇이 우선?

 

프리미엄(피)이 붙은분양권 매수에서는 분양가에만 LTV가 적용되고, 프리미엄 부분은 전액 현금으로 내야한다.
대출 가능 금액은 분양가 기준으로만 산정된다.
즉, 분양가 6억 3,560만 원 + 프리미엄 3억 2,000만 원 = 총 9억 7,141만 원짜리 집이지만, 은행은 이 9.7억 전체를 담보로 잡지 않음.

 

 

기본 구조 정리

항목	금액	대출 가능 여부
분양가	6억 3,560만 원	✅ LTV 적용 가능
프리미엄(피)	3억 2,000만 원	❌ LTV 적용 불가 (현금 필요)
옵션비 등	1,581만 원	❌ 현금 납부
총 매입가	약 9억 7,141만 원	—

 

 

2025년 10월 기준 LTV 한도

구분	적용 LTV	대출 한도 (분양가 기준)
일반 구매자	40%	6.356억 × 0.4 = 약 2억 5,400만 원
생애최초	70%	6.356억 × 0.7 = 약 4억 4,500만 원

• ⚠️ 실제 심사 시 DSR(소득 대비 상환비율) 때문에 전액 한도까지 나오지 않을 수도 있음.

 

정리 비교

구분	일반 LTV 40%	생애최초 LTV 70%
대출 기준 금액	분양가 6.36억	분양가 6.36억
LTV 적용 한도	약 2.54억	약 4.45억
프리미엄(현금)	3.2억	3.2억
계약금(현금)	0.64억	0.64억
잔금(현금)	약 1.9억	약 1.3억
총 현금 필요액	약 5.7억	약 3.4억
총 대출액	약 2.5억	약 4.4억

 

추가로 고려해야 할 것
- LTV 주담대 한도는 입주 시점의 KB 시세 분양가로 산정된다고 함
- 그렇다면 분양 시기에 집값이 높아지면 대출은 더 나올 수 있음. 물론 반대로 떨어지면 덜 나올 수 있음...

 

분양가

• 분양 당시 확정된 ‘계약상 가격’. 건설사와 최초 계약자 사이에서 이미 정해진 금액이기 때문에 시간이 지나도 ‘분양가 자체’는 변하지 않음.

 

입주 시점의 KB 시세 (또는 실거래 시세) 

• 은행은 입주 시점에 대출을 실행할 때 ‘현재 시세(KB시세)’를 기준으로 담보 가치를 평가. 라서 주담대 LTV 한도는 이 KB 시세에 따라 변동됨.
• 집값이 오르면 → 담보가치 ↑ → 대출 가능액 ↑
• 집값이 내리면 → 담보가치 ↓ → 대출 가능액 ↓

주의점

• 분양권 대출(중도금 대출) → 분양가 기준으로만 계산
• 입주 후 주담대(잔금대출) → KB 시세 기준으로 계산

 

 

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상세 시나리오

산성역헤리스톤(분양가 6.356억 + 프리미엄 3.2억)을 2025년 10월에 분양권으로 매수해서 2027년 12월 입주하는 시나리오

 

🏠 기본 조건 요약

항목	금액	비고
분양가	6억 3,560만 원	대출 기준가
프리미엄(피)	3억 2,000만 원	전액 현금 납부 필요
옵션비	1,580만 원	현금
총 매입가	약 9억 7,000만 원	2025.10 기준 실거래가
입주 예정일	2027년 12월	약 2년 2개월 후
중도금 대출금리(예상)	연 4.5 %	6회 분할 납부, 이자만 내는 구조
주담대 금리(입주 시)	연 4 %	30년 원리금균등 기준

 

💰 자금 흐름

시점	항목	금액	세부 내용
2025.10 (매수 시점)	프리미엄	3.2억	매도자에게 즉시 현금 지급
	계약금(10%)	0.64억	분양계약 인수 시 현금 납부
	옵션비	0.16억	발코니/빌트인 등 옵션
	소계 (초기 현금)	4.0억	최초 필요자금
2025.11~2027.12 (26개월)	중도금 대출 6억 이자	약 5850만 원	6억 × 4.5% × (26/12개월)
	월평균 이자 약 225만 원		원금은 입주 시 상환
2027.12 (입주 시점)	잔금 30% = 1.9억
	주담대 실행 (LTV 70%)	4.45억	분양가 기준 대출
	중도금 6억 중 4.45억 전환 → 현금 1.55억 필요
	잔금 1.9억 중 0.75억 현금 납부
	입주 시 현금 필요액	2.3억 (1.55+0.75)
취득세 등 부대비용		0.35억	9.7억 × 3% 기준
총합계
총 현금 지출	약 6.65억 (초기 4.0 + 입주 2.3 + 세금 0.35)
총 대출금액	4.45억 (주담대)
중도금 이자비용	약 0.59억	별도 이자비용
총 투자비용 (현금+이자)	약 7.2억 전후

뭔가 좀 계산이 안 맞는 듯 한데??
'잔금 1.9억 중 0.75억 현금 납부' -> 갑자기 어디서 할인된거지